Foi sancionada e publicada Lei que regulamenta a Reforma Tributária no Brasil, a Lei Complementar 214/20251, em 16 de janeiro, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS), cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária.
Prevê, logo em seu artigo 4°, a incidência do IBS e do CBS para as operações de compra e venda e locação de bens imóveis. Sabemos que, dentro da perspectiva do planejamento sucessório, uma das ferramentas mais utilizadas são as chamadas holdings ou empresas patrimoniais, ou seja, pessoas jurídicas criadas com o objetivo de deter imóveis de propriedade da família e, através dela, realizar as operações de compra e venda e locação eventualmente necessárias.
Um dos motivos para a utilização desta estrutura é que, diferentemente da pessoa física, a receita auferida pelas pessoas jurídicas com objeto social imobiliário é tributado, no regime do lucro presumido, aproximadamente, pela alíquota de 14,53% para receitas de locação e 6,73% para receitas de venda de imóveis contabilizados no estoque, enquanto que na pessoa física, a alíquota seria de até 27,5% para a receita de aluguel, além do imposto de renda (ganho de capital) em 15% sobre o lucro auferido na venda.
A partir da Reforma Tributária, os novos tributos IBS e CBS passam a incidir também sobre as operações imobiliárias exercidas pelas empresas patrimoniais, sendo necessária uma análise e acompanhamento acerca da nova carga tributária incidente. Atualmente, ainda pende a indicação das alíquotas que serão fixadas por cada ente federativo, com base em alíquota de referência fixada pelo Senado Federal, a qual não foi definida até o momento.
Os novos tributos iniciam seu período de teste a partir de 01/01/2026, de forma que há previsão de um regime diferenciado para as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado, incidindo alíquota de 3,65% da receita bruta recebida, referente ao IBS e CBS.
Para a incidência da alíquota reduzida, os contratos com finalidade não residencial devem ter sido firmados até a data de 16/01/2025, bem como deverá ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 e tal alíquota será aplicada pelo prazo original do contrato. Para contratos com finalidade residencial, a alíquota diferenciada será aplicada pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação da Lei Complementar, nos termos do seu art. 487.
Importante lembrar que o IBS e CBS também passarão a incidir sobre operações imobiliárias realizadas por pessoas físicas, aumentando a carga tributária que até então poderia alcançar “apenas” 27,5%, nos casos de:
a) Venda ou cessão de direitos de mais de três imóveis no ano anterior;
b) Venda ou cessão de direitos de mais de um imóvel pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação;
c) Locação, cessão onerosa e arrendamento de mais de três imóveis, somando receita de R$ 240.000,00;
d) Locação, cessão onerosa e arrendamento de um único imóvel com receita de R$ 288.000,00;
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TRIBUTAÇÃO ESTIMADA – ATIVIDADE IMOBILIÁRIA – PF |
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| ATIVIDADE | ANTES DA REFORMA | PÓS REFORMA (sujeita a alterações) |
| VENDA | Imposto de Renda = 15% | Imposto de Renda* = 15% |
| IBS e CBS** = 14% | ||
| TOTAL | 15% | 29% |
| LOCAÇÃO | Imposto de Renda = 27,5% | Imposto de Renda = 27,5% |
| IBS e CBS*** = 8,4% | ||
| TOTAL | 27,5% | 35,9% |
*Quando há existência de ganho de capital na venda, incidente sobre a diferença do valor;
**Nos casos previstos no art. 251, §1°, II e III; §2°, I;
*** Nos casos previstos no art. 251, §1°, I; §2°, II;
A alíquota estimada para o IBS e CBS é em torno de 28%[1], de modo que foi prevista uma redução de 50% da alíquota para operações de compra e venda e de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, nos termos do art. 261 da Lei Complementar. Dessa forma, podemos estimar uma alíquota de 14% incidente sobre a venda e de 8,4% sobre a locação.
[1] https://www.reuters.com/world/americas/brazil-final-tax-rate-slightly-higher-than-one-approved-by-congress-special-tax-2025-01-16/; e https://www.cnnbrasil.com.br/economia/macroeconomia/aliquota-geral-do-iva-vai-ficar-em-torno-de-28-diz-appy/
*Considerando adicional de 10% para quando os lucros forem superiores a R$ 20.000,00 por mês, incidente sobre a receita total.
Lembrando ainda que há a incidência do imposto de renda (IR) e contribuição social sobre o lucro (CSLL) nessas operações, de modo que a tributação final estimada até o momento (tendo em vista possível reforma na tributação sobre a renda e alterações da alíquota definitiva) de 17,08% na venda e 19,28% para locação.
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TRIBUTAÇÃO ESTIMADA – ATIVIDADE IMOBILIÁRIA – PJ |
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| ATIVIDADE – Lucro Presumido | ANTES DA REFORMA (aproximada) | PÓS REFORMA
(sujeita a alterações) |
| VENDA (estoque) | Imposto de Renda* = 2% | Imposto de Renda* = 2% |
| CSLL = 1,08% | CSLL = 1,08% | |
| PIS e COFINS = 3,65% | IBS e CBS = 14% | |
| TOTAL | 6,73% | 17,08% |
| LOCAÇÃO | Imposto de Renda* = 8% | Imposto de Renda* = 8% |
| CSLL = 2,88% | CSLL = 2,88% | |
| PIS e COFINS = 3,65% | IBS e CBS = 8,4% | |
| TOTAL | 14,53% | 19,28% |
É ideal que cada família coloque na balança os custos da constituição e manutenção de uma sociedade e o aumento na carga tributária, de um lado, e, por outro lado, todos os benefícios decorrentes da organização patrimonial através desta ferramenta, que possibilita, inclusive, a estruturação de um sistema de governança para a família, com a concentração da gestão, estabelecimento de regras para compra e venda dos bens, distribuição de lucros, estabelecimento de procedimentos de saída da sociedade, autonomia patrimonial, entre outras, bem como a ainda vantajosa carga tributária, contra os até 27,5% ou mais que serão tributados na pessoa física.
Além disso, é essencial analisar o caso concreto, pois, por mais que um cenário possa ser mais favorável que o outro em um primeiro momento, a análise detalhada dos cálculos e das necessidades reais da família podem revelar divergências expressivas, sendo necessário ir além dos aspectos puramente financeiros.
Por: Maria Julia Faidiga Rodrigues
Advogada na área de Sucessão Empresarial e Familiar da Oliveira e Olivi. Pós-graduanda em Direito Empresarial pela FGV Direito SP.
